不動産のリスティング広告で反響を増やす方法｜費用相場とおとり広告リスクを解説

公開日: 2026.05.21 更新日: 2026.10.20 濱口 侑生

「ポータルサイトの掲載費は上がるのに、反響は頭打ち」。
「リスティング広告を出してみたが、成果が見えない」。

不動産会社のWeb集客担当者や経営者から、こうした声をよくいただきます。

結論から言えば、不動産とリスティング広告の相性は良好です。
ただし成果を分けるのは、広告管理画面の中ではなく「エリア設定」と「LPの物件情報の鮮度」という2点です。
この2つを外すと、予算が商圏外へ流れるだけでなく、法規制に触れるリスクまで背負うことになります。

本記事では、不動産業界でリスティング広告を反響につなげる方法を、現役の広告運用者の視点から解説します。
読み終えるころには、自社が次に何を直すべきかが具体的に決まっているはずです。

• 不動産にリスティング広告が有効な3つの理由
• 費用相場（予算・クリック単価・業態別CPAの目安）
• よくある5つの失敗パターンと回避策
• 見落とされがちな「おとり広告」リスク
• 成果を出すキーワード設計と運用のコツ
• LP最適化のポイント
• 自社運用と代理店委託の判断軸
• よくある質問

なお、現在の運用が最適化されているか客観的に確かめたい方は、完全無料のアカウント診断をご活用ください。
15ページ以上のPDF診断書で、改善施策を具体的にご提案します。

不動産業界にリスティング広告が有効な3つの理由

不動産業界とリスティング広告は、構造的に相性の良い組み合わせです。
理由は次の3つに整理できます。

それぞれ詳しく見ていきます。

検索キーワードにニーズが直接表れるため顕在層に届く

リスティング広告は、ユーザーが検索した語句に連動して表示される広告です。

「渋谷区 賃貸マンション」「横浜市 中古一戸建て」といった検索語には、購入・賃貸のニーズがそのまま表れています。
こうした語句で検索する人は、今まさに物件を探している顕在層です。

チラシや純広告のように「たまたま目に入った」のではありません。
自ら能動的に情報を探しているため、問い合わせにつながる確率が高くなります。

ターゲットの解像度を上げたい場合は、公的統計が役に立ちます。
国土交通省の令和6年度 住宅市場動向調査（2025年7月18日公表）によれば、分譲戸建住宅を取得した世帯の65.2%が子育て世帯でした。
分譲戸建を扱うなら、広告文とLPは子育て世帯の関心事に寄せるのが合理的だと分かります。

高単価商材なのでCPAが高くても費用対効果は合う

リスティング広告の費用対効果は、CPA（反響1件あたりの獲得コスト）と1件あたりの粗利の比較で決まります。

不動産取引は1件あたりの単価が大きいのが特徴です。
賃貸仲介でも仲介手数料は家賃の1ヶ月分が上限です。
売買仲介では400万円超の物件について「物件価格の3%＋6万円」（税別）が上限となります。

仮にCPAが3万円でも、3,000万円の物件が成約すれば粗利は約100万円です。
他業界と比べて、広告費を回収しやすい構造にあります。

指標の考え方を整理したい方は、リスティング広告のCPAを下げる7つの打ち手もあわせてご覧ください。

ポータルサイト依存のリスクを分散できる

多くの不動産会社が、大手ポータルサイトに集客を依存している状況です。
しかし同じポータル内では競合と横並びで比較されるため、差別化が構造的に難しくなります。

リスティング広告で自社サイトへ直接集客すると、次のメリットが生まれます。

• 自社のブランドや強みを前面に出した訴求ができる
• クリックと反響のデータが自社に蓄積され、改善サイクルを回せる
• 掲載費の高騰リスクを1社に集中させずに済む

ポータルサイトを完全にやめる必要はありません。
リスティング広告を「もう一つの集客チャネル」として育てておくことで、集客の安定性が高まります。

不動産リスティング広告の費用相場｜予算・クリック単価・CPAの目安

「いくらかかるのか」は、検討時にもっとも多い疑問です。
月額予算・クリック単価・CPA目安の3つに分けて解説します。

月額予算は「商圏の広さ」で決まる

リスティング広告そのものに最低出稿金額の縛りはありません。
ただし少額すぎるとデータが溜まらず、改善サイクルが回りません。

予算を決める基準は、金額の大小ではなく商圏の広さです。
商圏を1〜2市区町村に絞れば、月30万円前後でも検証に必要なクリック数は確保できます。
逆に県全域や複数都県を狙うなら、同じ30万円では各エリアのデータが薄まり判断できません。

なお弊社ClimbUp AgencyのWEB広告運用代行は、月額広告費100万円を目安としたお客様を対象にしています。
正直に申し上げると、月30万円規模であれば手数料を払って外部委託するより、自社で運用したほうが費用対効果は高くなります。
その場合はリスティング広告を自分でやる方法を参考に、まずは社内で回してみてください。

不動産のキーワードでクリック単価が高くなる理由

不動産関連のキーワードは、他業界と比べてクリック単価が高めです。
1件あたりの成約単価が高く、多くの会社が同じ語句に出稿するためです。

ただしキーワードの具体性によって、単価は大きく変わります。

• 「不動産」「賃貸」などのビッグキーワード … CPC 500〜1,000円以上
• 「渋谷区 賃貸 1LDK」などのロングテールキーワード … CPC 100〜300円程度

ビッグキーワードは単価が高いうえ、ターゲット外のユーザーも多く含まれます。
不動産のリスティング広告は、ロングテールキーワード中心の設計が費用対効果の鍵です。

業種横断の単価水準はリスティング広告のクリック単価相場で、予算全体の考え方はリスティング広告の費用相場で詳しく扱っています。

業態別CPA目安｜賃貸仲介と新築分譲では基準が違う

「不動産のCPA相場はいくらか」という問いに、1つの数字で答えることはできません。
業態によって、目標とすべき水準がまったく異なるためです。

上記は一般的な目安であり、エリア・競合状況・LP品質によって大きく変動します。
そのまま自社の目標に転用せず、必ず次の式で逆算してください。

目標CPA ＝ 1件あたりの粗利 × 反響からの成約率 × 広告費に回してよい利益の割合

重要なのは、自社の業態と成約率に合ったCPA目標を持つことです。
賃貸仲介で「CPA5万円」は明らかに高すぎますが、新築分譲なら許容範囲に入ります。
業態差を理解せずに「CPAを下げろ」とだけ指示しても、的外れな改善にしかなりません。

不動産リスティング広告でよくある5つの失敗パターンと回避策

リスティング広告は「出せば成果が出る」ものではありません。
不動産業界で特に多い失敗を5つ挙げます。
1つでも心当たりがあれば、改善の余地があります。

失敗1：ビッグキーワードへの予算集中で「クリックだけ増える」

「不動産」「賃貸」「マンション」といったビッグキーワードは、検索ボリュームが大きくクリック数も稼げます。
しかし検索意図が広すぎるため、ターゲット外のユーザーが大量に含まれます。

結果として「クリックは多いのに反響がゼロ」という状態に陥りがちです。

回避策：エリア名×物件種別のロングテールキーワードを軸に設計する。
ビッグキーワードは配信するとしても、予算上限を別キャンペーンで区切って管理します。

失敗2：広告文とLPの不一致が離脱を招く

「〇〇市 賃貸マンション」で広告をクリックした人が、会社概要や全国物件一覧に着地したらどうなるでしょうか。
探している情報がないと判断され、すぐに離脱します。

回避策：キーワード群ごとに、その意図に合致したLPを用意する。
「〇〇市 賃貸」なら、〇〇市の賃貸物件一覧ページへ直接遷移させます。

失敗3：地域ターゲティングの既定値で商圏外に配信される

不動産は地域密着商材です。
配信エリアの設定は最重要項目ですが、ここに大きな落とし穴があります。

Google広告の地域ターゲティングの詳細設定では、対象地域の既定値が「所在地やインタレスト」です。
公式ヘルプには次のように明記されています。

対象地域にいる可能性が高い、または対象地域をよく訪れるユーザー、およびその地域に関心を示したユーザーが広告の表示対象

Google広告ヘルプ「地域ターゲティングの詳細設定」

つまり既定値のままでは、商圏に住んでいない人にまで広告が届きます。
大阪の「千代田」エリアの物件が、東京都千代田区を探す人に表示される。
こうした事故が実際に起こります。

見落とされやすい「除外設定の非対称性」

ここからが、多くの記事が触れていない注意点です。

同じ公式ヘルプによれば、除外地域の既定値は「所在地による除外」です。
「除外した地域にいる可能性が高いユーザーに広告が表示されなくなります」と説明されています。

対象地域は関心まで広く拾うのに、除外は所在地でしか効きません。
同名地名を除外地域に足しただけでは、対策として不十分です。

回避策：対象地域の詳細設定を「所在地」に変更したうえで、同名地名のある都道府県を除外する。
この2段構えで初めて、商圏外への配信を実務レベルで抑えられます。

エリア設定の見直しは、実際に成果へ直結します。
弊社が支援した株式会社TYシステムサービス様は、シャッター・建材の取付と修理を手がける地域密着のBtoB企業です。
エリア設定の最適化とLP文言の追加により、間違い電話と商圏外からの相談が大きく減り、成約率は50%から70%へ改善しました。
業種は異なりますが、地域密着商材でエリア設定が持つ重みは不動産とまったく同じです。

失敗4：LP上の成約済み物件放置は規約違反のリスクがある

広告管理画面の改善に集中するあまり、着地先の物件ページの更新が後回しになるケースがあります。
特に危険なのが、成約済み物件の放置です。

これは単なる印象の問題ではなく、景品表示法に基づく「おとり広告」に該当しうる論点です。
不動産業界に固有かつ影響が大きいため、次の章で独立して扱います。

失敗5：代理店に任せきりで「何が問題か分からない」

運用を代理店に委託している不動産会社は多いでしょう。
しかし「レポートは届くが、何を改善すべきか分からない」という声は非常に多いのが実情です。

株式会社GIの中小企業のインターネット広告代理店活用に関する調査を見てみましょう。
2023年1月に実施され、有効回答は110名です。
代理店への不満は、次のように具体的でした。

• 金額が高い … 54.2%
• 広告効果が悪い … 51.8%
• 新しい提案がない … 36.1%
• レスポンスが遅い … 33.7%
• レポートが薄い … 33.7%

同調査では、不満があっても乗り換えない理由として「探すのが面倒」「違いがわからない」がそれぞれ48.0%を占めました。
つまり多くの会社が、不満を抱えたまま現状維持を選んでいます。

回避策：本記事後半の代理店選びの質問チェックリストで、現在の委託先を採点してみてください。
乗り換えを具体的に検討する場合は、リスティング広告の代理店乗り換えガイドに移管手順をまとめています。

不動産特有の落とし穴｜LPの成約済み物件は「おとり広告」になりうる

他業界のリスティング広告記事には出てこない、不動産だけの論点があります。
それがおとり広告です。

リスティング広告の着地先に成約済み物件が残っていると、広告運用の巧拙とは別の次元で問題になります。
ここを押さえずに配信を続けるのは、経営リスクを放置しているのと同じです。

おとり広告として禁止される3類型

おとり広告は、景品表示法第5条第3号に基づく告示で規制されています。
根拠は不動産のおとり広告に関する表示（昭和55年公正取引委員会告示第14号）です。

消費者庁は、次の3類型を不当表示として挙げています。

1. 取引の申出に係る不動産が存在しないため、実際には取引することができない不動産についての表示
2. 取引の申出に係る不動産は存在するが、実際には取引の対象となり得ない不動産についての表示
3. 取引の申出に係る不動産は存在するが、実際には取引する意思がない不動産についての表示

注目すべきは2番目です。
消費者庁は、この類型の例として「売約済みの物件」を挙げています。
物件が実在していても、すでに取引できないなら不当表示になりうるということです。

なぜリスティング広告のLPが特に危ないのか

ポータルサイトの掲載情報は、掲載期限や成約報告のルールによって半ば強制的に更新されます。
一方で自社サイトの物件ページには、そうした外部からの締め切りがありません。

そこへリスティング広告で継続的に送客すると、状況はこうなります。

• 成約済み物件のページに、広告費を払って毎日ユーザーを送り込んでいる
• 「問い合わせたら決まっていた」という体験が積み重なり、信頼を損なう
• 広告経由で閲覧数が増えるほど、第三者の目に触れて指摘されやすくなる

つまり広告の配信量を増やすほど、リスクも比例して大きくなります。
故意かどうかは関係ありません。
管理不備でおとり広告とみなされれば、措置の対象になりえます。

インターネット広告での留意点は、不動産公正取引協議会連合会が公正競争規約とおとり広告ガイドラインとして公開しています。
配信を始める前に、一度目を通しておいてください。

運用側で回すべき物件情報の更新フロー

対策は「気をつける」ではなく、フローとして仕組み化することです。
弊社が不動産系のアカウントで必ず設けているのは、次の3点です。

• 成約報告と広告停止を1つの手順にする。成約連絡を受けた担当者が、物件ページの取下げまで責任を持つ
• 物件単位でURLを分け、広告の遷移先と紐づける。取下げ時にどの広告を止めるべきかが即座に分かる
• 週1回、LP上の掲載物件と在庫の突合をする。担当者が複数いる場合ほど漏れが出やすい

広告アカウントの中だけを見ていると、この不整合は絶対に発見できません。
管理画面の外まで踏み込めるかどうかが、不動産の広告運用では決定的に効いてきます。

現在のアカウントとLPが噛み合っているか確認したい方は、完全無料のアカウント診断をご利用ください。
管理画面の設定だけでなく、遷移先ページの構成まで含めて診断書にまとめます。

成果を出すキーワード設計と運用のコツ

リスティング広告の成果は、キーワード設計で大半が決まると言っても過言ではありません。
不動産業界に特有のポイントを4つ紹介します。

エリア名×物件種別が基本の型になる

最も反響につながりやすいのは、エリア名と物件種別の組み合わせです。
業態別に具体例を整理します。

エリアの粒度は都道府県から市区町村、駅名、町名へと細かくなります。
粒度が細かいほど検索数は減りますが、反響率は上がる傾向にあります。

初期はフレーズ一致で配信し、検索語句レポートを見ながら完全一致へ昇格させるのが基本の流れです。
マッチタイプの使い分けは完全一致とフレーズ一致の違いで詳しく解説しています。
なお2024年7月にGoogle広告では「部分一致」が「インテントマッチ」へ名称変更されました。
LINEヤフー広告（旧Yahoo!広告）も2024年8月1日に同じ名称変更を行っています。

キーワードの洗い出し手順そのものは、リスティング広告のキーワード選定にまとめています。

除外キーワードの設定が費用対効果を大きく変える

除外キーワードとは、その語句で検索された場合に広告を出さない設定です。
不動産で除外すべき代表的な語句は次のとおりです。

• 「求人」「採用」「年収」 … 業界で働きたい人の検索
• 「とは」「意味」「相場」 … 情報収集のみで反響につながりにくい
• 「無料」「格安」 … 商材と条件が合わない層
• 「DIY」「リフォーム 自分で」 … 物件探しではない検索
• 「芸能人」「ドラマ」「事故物件」 … 興味本位の検索

配信開始後の1〜2週間は、毎日「検索語句レポート」を確認してください。
不要な語句を都度除外に追加する地道な作業が、費用対効果の分岐点になります。

除外キーワードにもマッチタイプがあり、設定を誤ると効きません。
詳細は除外キーワードのマッチタイプをご覧ください。

指名キーワードは別キャンペーンで管理する

自社名やブランド名での検索に対して表示する広告を、指名キーワード広告と呼びます。
すでに自社を知っている人の検索なので、反響率は一般キーワードより大幅に高くなります。

指名キーワードと一般キーワードは、必ずキャンペーンを分けてください。
混在させると自動入札が指名キーワードの高い反響率に引っ張られ、一般キーワードの最適化が機能しなくなります。

反響数が少ない不動産こそマイクロコンバージョンを設計する

不動産は高額取引です。
ユーザーは慎重に検討するため、クリックから即問い合わせにはなりにくい傾向があります。

結果として反響件数が少なく、自動入札に必要なデータが溜まりません。
これを解消するのがマイクロコンバージョンの設計です。
最終CV（コンバージョン）の手前にある行動を、中間CVとして計測する考え方を指します。

Google広告のヘルプでも、スマート自動入札の評価にあたっては過去30日間で30件以上のコンバージョンを含めることが推奨されています。
これは評価時の推奨サンプル数であって「30件ないと使えない」という意味ではありません。
とはいえ判断材料を確保するため、中間CVを設けておく価値は十分にあります。

不動産で有効な中間CVの例は次のとおりです。

• 会員登録（物件検索サイトの場合）
• 資料請求・見学予約
• 電話ボタンのタップ
• LINEの友だち追加
• 物件詳細ページの一定時間以上の閲覧

問い合わせだけをCVに設定するのではなく、複数の中間CVを置くことで最適化の精度が上がります。
計測したデータをどう読むかは、リスティング広告の分析方法で解説しています。

LPの最適化｜管理画面の外が成果を左右する

リスティング広告の成果は、管理画面の設定だけでは決まりません。
クリック後の着地先の質が、最終的な反響数を大きく左右します。

「1キーワード群＝1LP」の原則を守る

キーワード群ごとに遷移先を出し分けるのが原則です。
「〇〇市 賃貸」は〇〇市の賃貸一覧へ、「△△駅 新築一戸建て」は△△駅周辺の新築情報へ。

すべてのキーワードをトップページに送っている場合、それだけで反響率が大きく落ちている可能性があります。
LPの作り方と改善手順はリスティング広告のLPとはで詳しく扱っています。

物件写真と周辺情報の充実が問い合わせ率を上げる

不動産は「見てから決める」商材です。
物件写真の枚数と質は、問い合わせ率に直結します。

外観・内観・水回り・収納・周辺環境を、10枚以上掲載するのが望ましい水準です。
間取り図だけでは、ユーザーは実際の生活を想像できません。

周辺のスーパー・学校・駅までの距離といった生活利便性の情報も有効です。
特に子育て世帯が主要ターゲットとなる分譲戸建では、学区や公園の情報が判断材料になります。

電話・フォーム・LINEを組み合わせて反響率を高める

不動産業界は、電話による問い合わせの比率が他業界より高い傾向です。
スマートフォンからの閲覧では、タップでそのまま発信できる電話のほうがハードルは低くなります。

LP上のCV導線は、次のように複数用意することをおすすめします。

• 電話ボタン … スマホ閲覧時にタップで発信
• 問い合わせフォーム … 物件への質問や来店予約
• LINE友だち追加 … 気軽に相談できる導線
• 資料請求・会員登録 … 検討段階の浅い層向け

導線がフォームだけのLPは、機会損失が発生している可能性が高いといえます。

弊社ClimbUp Agencyは、管理画面の設定だけで終わりにしません。
電話CVの計測設計、Microsoft Clarityによるユーザー行動分析、LPOツールDejamを使ったLP改善まで一貫して対応します。
反響数の差は、この「管理画面の外」で生まれるものです。

自社運用と代理店委託｜不動産会社はどちらを選ぶべきか

自社で運用するか、代理店に委託するか。
判断軸を4つの観点で比較します。

自社運用が向いている不動産会社

次に当てはまる場合は、自社運用を検討する価値があります。

• 社内にWeb広告の知識がある担当者がいる
• 月額広告費が50万円以下で、手数料の負担が相対的に大きい
• 自社でPDCAを回す体制と時間が確保できる
• 商圏が1〜2市区町村に限定されており、管理対象が少ない

ただしリスティング広告は年々高度化しています。
他業務との兼務では、仕様変更への追随が難しくなる点は認識しておいてください。

代理店委託が向いている不動産会社

次に当てはまる場合は、代理店への委託が現実的です。

• Web広告の専任担当者がいない
• 月額広告費が100万円以上で、成果の最大化を優先したい
• 自社運用で成果が頭打ちになっている
• 複数エリア・複数業態を並行して展開している

外注の判断材料をさらに整理したい方は、リスティング広告を外注するメリット・デメリットもあわせてご覧ください。

代理店選びで失敗しないための5つの質問

候補の代理店には、次の5つを必ず聞いてください。
回答が曖昧な項目があれば、そこが将来の不満につながります。

質問1：運用担当者1人あたり、何社を担当していますか。

担当社数は代理店によって大きく異なり、公開している会社はごく一部です。
担当が多いほど1社に割ける時間は減るため、必ず数字で確認してください。
弊社ClimbUp Agencyは、運用者1人あたり最大4社に制限しています。

質問2：不動産の運用経験と、業態別の違いを理解していますか。

賃貸仲介と新築分譲では、キーワード設計もCPA目標もまったく異なります。
業態差を理解していない相手に任せると、合わない設定のまま予算を消化されます。

質問3：LP改善や計測設計など、管理画面の外まで対応できますか。

多くの代理店は、管理画面内の運用に業務範囲を限定しています。
不動産の場合は物件ページの更新フローまで議論できる相手かどうかが、おとり広告リスクの管理にも直結します。

質問4：施策提案の頻度はどのくらいですか。

月1回のレポート提出のみという代理店は少なくありません。
弊社では、最低でも週1回以上の施策提案を全クライアントにお約束しています。

質問5：過去のレポートや改善事例を見せてもらえますか。

実際のレポートを見れば、分析の深さと提案の具体性が分かります。
「実績があります」という言葉ではなく、アウトプットそのもので判断してください。

比較検討を進める際は、中小企業向けWeb広告代理店おすすめランキングの選定基準も参考になります。

弊社のサービス内容や体制を詳しく知りたい方はサービス資料の請求を、個別のご相談はお問い合わせからどうぞ。

不動産のリスティング広告に関するよくある質問

不動産におけるリスティングとは何ですか

文脈によって2つの意味があります。
Web広告の文脈では、検索結果に表示される検索連動型広告のこと。
一方で不動産実務では、売却物件を媒介契約に基づいて市場に掲載することを指す場合もあります。
本記事が扱うのは前者、つまりGoogle広告やLINEヤフー広告の検索連動型広告です。

リスティング広告でNGなキーワードはありますか

不動産で特に注意すべきは、次の2種類です。

• 表示規約に触れる表現 … 「完全」「万全」「日本一」などの最上級表現や、合理的根拠のない「格安」といった表示
• 反響につながらない語句 … 求人・用語解説・興味本位の検索にあたる語句

前者は広告文の表現そのものの問題です。
後者は除外キーワードで対処します。

最低いくらから始められますか

金額の下限はありませんが、判断材料を得るには一定のクリック数が必要です。
商圏を1〜2市区町村に絞るなら、月30万円前後が現実的な検証ラインになります。
県全域を狙うなら、同額では各エリアのデータが薄まり判断できません。

成果が出るまでどのくらいかかりますか

配信開始から2〜4週間は、機械学習と除外キーワードの整備に充てる期間です。
反響の水準が安定するまでには、3〜6ヶ月を見込んでください。
詳しい進み方はリスティング広告の効果が出るまでの期間で解説しています。

ポータルサイトへの掲載はやめるべきですか

やめる必要はありません。
ポータルは母数を確保する手段、リスティング広告は自社データを蓄積する手段と位置づけるのが現実的です。
掲載費と広告費の比較判断については、リスティング広告の費用対効果で指標の見方を整理しています。

反響率の目安はどのくらいですか

不動産は高額かつ検討期間が長いため、他業界と同じ基準では測れません。
業界別の水準はリスティング広告のコンバージョン率の平均にまとめています。
自社の数値を評価する際は、まず中間CVを含めて分母と分子を定義してください。

まとめ｜不動産のリスティング広告を成果につなげるために

本記事のポイントを整理します。

• 不動産とリスティング広告の相性は良い。顕在層への直接アプローチ、高単価ゆえの回収力、ポータル依存の分散という3点が理由
• CPAは業態で桁が変わる。他社の相場をそのまま使わず、粗利と成約率から逆算する
• 地域ターゲティングは対象と除外で既定値が違う。対象は関心まで拾い、除外は所在地でしか効かないため2段構えで設定する
• LPの成約済み物件はおとり広告のリスクになる。成約報告と広告停止を1つのフローにまとめる
• 成果は管理画面の外で決まる。物件写真・CV導線・計測設計まで踏み込めるかが分かれ目

不動産のリスティング広告で成果を出すには、業界特有の知識と継続的な改善の両方が求められます。
まずはエリア設定と物件ページの更新フローという、今日から着手できる2点を見直してみてください。

「自社のアカウントが最適な状態にあるか客観的に知りたい」という方は、完全無料のアカウント診断をご活用ください。
15ページ以上の診断書で、現状の課題と改善施策を具体的にご提案します。
サービス内容の詳細は資料請求から、個別のご相談はお問い合わせからお気軽にどうぞ。

事業成長という高い山を、共に登っていきましょう。